8月30日，万科发布2024上半年业绩报告并召开业绩发布会。报告显示，今年上半年万科实现营业收入1427.8亿元，交付7.4万套房，累计偿债524亿元，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元，顺利完成了上半年的房屋交付和公开债兑付。同时，万科表示，上半年，万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位；下半年，依靠自身努力、社会各界支持及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定。

　　坚守财务安全底线

　　多年坚持稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力。

　　经营层面，全力销售跑赢大市，销售回款近1300亿元，回款率超100%。积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元；1—7月大宗交易签约204亿元，回款金额93.4亿元。与此同时，伴随交付高峰的过去，万科经营层面的支付压力也在下降，上半年交付总量同比下降30%，工程支付量相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。

　　通过努力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年，万科累计偿债524亿元，截至目前，已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付；年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

　　融资方面，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科得到各方大力支持，融资渠道保持畅通。上半年，万科实现新增融资、再融资612亿元，截至7月末，新增融资和再融资完成总量超过670亿元；平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。同时，融资模式转型取得了较大进展，一方面，“白名单”按照“应报尽报”原则积极申请；另一方面，银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款。

　　对于下半年的资金状况和偿债安排，万科在业绩会上表示，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%。目前，到期的公开市场信用债仅余20亿元境内债券待还。万科会锚定既定经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。

　　同时，在各类债务偿还方面，除了经营端创造现金流之外，万科方面表示会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式；同时，继续争取银团贷款、经营性物业贷等，提供增量流动性，以保障债务的安全兑付。

　　三大主业能力持续提升

　　业务层面，上半年，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。

　　综合住区业务销售跑赢大市，交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年，万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”；交付后持续提升居住氛围，上半年，在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，万科主动投资项目整体兑现度达87%，销售毛利率平均达18%。

　　租购并举，长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率均达95%。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得突破。上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

　　另外，物业服务于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场30%的价格完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率得到提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元；中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时，挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。

　　此外，值得关注的是，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元；同时，万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

　　万科方面认为，REITs有助于促进万科打造优良资产，包括完善资产的各类权证、提升资产的经营效益、为经营性资产的投资标准提供重要的参考依据。此外，REITs帮助万科链接了投资机构，如国寿、中金、中信、建信、泰康等，其不仅是REITs投资人，也是万科不动产经营提升过程中的战略伙伴。

　　对于未来，万科方面表示，将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。

　　在“保交房”方面，全力做好交付工作，预计全年交付房屋18.8万套；在“保兑付”方面，积极化解债务，确保公开债如期顺利偿还；在“转型高质量发展”方面，聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的财务投资。

　　同时，万科方面表示，将持续开展资产交易和REITS发行工作，实现经营性资产健康变现，积极回收资金；推进融资模式的转换最专业炒股配资平台，从统借统还的主体信用融资模式，逐步转换成以项目和资产信用为主的融资模式。